《红楼梦》时代的房地产

作者:戴萦袅 来源:《意林》

  人会根据预算约束,决定每个阶段消费多少,以最大化消费带来满足感。

  《红楼梦》第六十四回中,贾琏为纳尤二姐为妾,在宁荣街后二里远的小花枝巷内买了一所房子,共二十余间。曹公并没有详写贾琏金屋藏娇的花费,留给读者许多遐想。也有人按当时的房产行情推断,房价不超过三百两白银。但据我所知,清朝北京房屋的定价十分复杂,商业用房的单价高于住房,住房的价格又受许多因素影响。

  沃顿商学院的Wachter教授,与合作者分析了清代北京房契数据,发现房产价格与地段、房型、面积、潜在维修成本,都有关联。情理之中、意料之外的是,左右房价高低的最大因素,却是住宅中是否有井,方便取水。

  当初,贾蓉替贾琏说媒,就提到贾琏会买房安置尤氏母女,让尤老娘老有所养。书中关于小花枝巷的房子,细节不多,但贾琏迷恋尤二姐的美貌温柔,颇有诚意,急着纳妾,势必不愿花很长时间去修理房子。因此,买的房子质量应该不错,不会太便宜。贾琏安排得十分齐备,使尤二姐母女十分称心。

  清代房产的实际价格比较平稳,并不像当今大起大落,连年疯涨,但《红楼梦》时代的百姓,也颇有房屋情结,有了钱就想买房,或自住、或出租。乾隆年间,传说权臣豪奴安图入官的房产中,有秘密银窖,一些市井小人便结队偷偷刨挖。乾隆五年案发,卷宗显示,那些小人发了不义之财后,在衣帽光鲜、大手大脚花费之余,会购房置地、投资理财。

  涉案者中,有一个叫王立住的,资产组合堪称多样化,他不仅在北京买了住房、铺面,又在周边的通州和大兴县买了田地,还借钱给茶馆、投资开当铺。还有个叫李五的,自己购房、投资,还将金银交给义子,或入股他们的买卖,或让他们放债,希望自己生前由义子赡养,身后则由义子发送。

  这些素日贫寒的人,一旦发了横财,并没有很快地把财富挥霍殆尽,而是有“消费平稳化”的意识,这符合新古典经济学的消费理论:人会根据预算约束,决定每个阶段消费多少,以最大化消费带来满足感。今天少花一点钱,用于投资房地产等,赚了钱,保了值,明天就依然有能力消费。

  《红楼梦》中,钟鸣鼎食的贾府,气数已不复往昔,又因为造了大观园,花费巨大。三小姐贾探春曾想兴利除弊,把大观园承包给家仆,一年可省下四百两银子。薛宝钗原本支持开源节流,鼓励探春说:“一年四百,二年八百两,取租的房子也能看得了几间,薄地也可添几亩。”

  书中第十三回,秦可卿死后,曾托梦给与自己交好的凤姐,劝她“将祖茔附近多置田庄房舍地亩,以备祭祀供给之费皆出自此处,将家塾亦设于此……便是有了罪,凡物可入官,这祭祀产业连官也不入的。便败落下来,子孙回家读书务农,也有个退步”。

  秦可卿所說的族田义庄,由北宋范仲淹首创。到了清代,因为有利于宗族和睦、社会安稳,得到统治者的大力支持。朝廷嘉奖捐田赡族之人,严禁祭田、义田私典私卖。即便族中有人犯法,家产被查抄,族田义庄也“例不入官”。

  雍正皇帝提出:“立家庙以荐蒸尝,设家塾以课子弟,置义田以赡贫乏,修族谱以联疏远。”世代簪缨的贾府,重视家庙祭祀,也支持族中义学。但精明能干的凤姐却没有听从秦可卿,投资族田义庄,导致贾府大厦倾倒后,子孙流离失所。想来一者是因为贾府财务捉襟见肘,“远水救不得近渴”,二者凤姐虽有危机感,也难以做到目光长远。

  (刘振摘自《新民晚报》

  2017年3月26日 图/陈明贵)